Trêve hivernale locataire : l'expulsion suspendue, pas la procédure

Chaque automne, la même idée circule : pendant la trêve hivernale, un locataire ne risquerait rien. C’est vrai pour une chose précise, l’expulsion elle-même. Le reste continue : le loyer, la dette, la procédure devant le juge. Et depuis la loi du 27 juillet 2023, plusieurs délais ont raccourci. Voici ce que disent les textes, lus dans leur version en vigueur et dans leur version antérieure.

Trêve hivernale 2026 : du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027

Le principe est écrit dans l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. »

Cet hiver, la trêve court donc du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, dates confirmées par Service-Public le 2 octobre 2026. Le 31 mars est inclus. Une expulsion déjà ordonnée peut être exécutée par un commissaire de justice à partir du 1er avril 2027.

Le texte protège même un locataire condamné par une décision définitive : c’est le sens de « nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée ». Il ne vise pas seulement les impayés : Service-Public précise que la trêve vaut pour tout motif d’expulsion.

Trêve hivernale et expulsion : ce qui est suspendu, ce qui continue

Selon la fiche « Quand s’applique la trêve hivernale ? », un propriétaire « a le droit d’engager une procédure d’expulsion » pendant la trêve. Si le juge l’ordonne, elle ne pourra être exécutée qu’à son issue, sauf dans les cas d’exception ci-dessous. Pour les factures d’énergie, la règle propre à l’hiver est détaillée dans notre article sur la coupure d’électricité pour impayé.

Trêve hivernale : les exceptions, texte par texte

La trêve ne protège pas tout le monde. Les cas suivants sont écrits dans le code des procédures civiles d’exécution :

• un relogement assuré « dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (L412-6, premier alinéa) ;
• le squat d’un domicile : le sursis « ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte » (L412-6, deuxième alinéa) ;
• un autre lieu que le domicile (un garage ou un terrain, par exemple) occupé par les mêmes procédés : le juge « peut supprimer ou réduire » le bénéfice de la trêve (L412-6, troisième alinéa) ;
• le logement étudiant : la trêve ne s’applique pas aux occupants de « locaux spécialement destinés aux logements d’étudiants » qui cessent de remplir les conditions d’attribution (L412-7) ;
• le conjoint, partenaire de pacs ou concubin violent dont l’expulsion est ordonnée par le juge aux affaires familiales sur le fondement de l’article 515-9 du code civil, c’est-à-dire dans le cadre d’une ordonnance de protection (L412-8).

Service-Public ajoute deux cas, qu’aucun de ces articles n’écrit. D’abord l’époux dont le juge aux affaires familiales a ordonné l’expulsion dans une procédure de divorce : la fiche s’appuie sur une réponse ministérielle du 23 juin 2020, qui rattache ce cas à l’article L412-8, alors que cet article ne vise que l’expulsion ordonnée sur le fondement de l’article 515-9 du code civil. Une réponse ministérielle n’a pas force de loi. Ensuite les résidents d’un immeuble « touché par un arrêté de mise en sécurité » : ce cas ne figure dans aucun des articles L412-1 à L412-8, et la fiche ne cite aucun texte à son appui.

La loi du 27 juillet 2023, qui vise à protéger les logements contre l’occupation illicite, a élargi l’exception du squat. Avant le 29 juillet 2023, la version précédente de l’article ne visait que l’entrée « par voies de fait ».

Ce que la loi de 2023 a changé pour un locataire en impayé

La même loi a raccourci plusieurs délais qui comptent pour un locataire en retard de loyer, même si son logement n’a rien d’un squat. Nous avons comparé, sur Légifrance, la version de chaque texte au 28 juillet 2023 et celle en vigueur.

Le délai de six semaines est fixé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : la clause de résiliation du bail « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Pour un bail déjà en cours le 29 juillet 2023, la Cour de cassation a estimé que les nouvelles dispositions « n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours » (avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002) : si ce bail prévoit deux mois, ce sont deux mois. Les délais pour quitter les lieux relèvent des articles L412-3 et L412-4. Le juge ne peut pas les accorder à un locataire de mauvaise foi. Le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux vient de l’article L412-1.

Reste une souplesse liée à l’hiver : selon l’article L412-2, si l’expulsion aurait des « conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques », le juge peut prolonger ce délai de deux mois, pour trois mois au plus.

Trêve hivernale locataire : que faire

Avant le commandement de payer. Service-Public, dans sa fiche sur les loyers impayés, conseille de chercher un accord amiable avec le propriétaire (délai, paiement en plusieurs fois), de préférence écrit et signé, avec l’aide gratuite d’un conciliateur de justice si besoin. Le numéro SOS loyers impayés, le 0 805 160 075, renseigne gratuitement locataires et propriétaires.

Demander les aides. Déclarer à la Caf ou à la MSA tout changement de situation, ou demander une aide au logement. Le fonds de solidarité pour le logement du département accorde, selon son règlement intérieur, des aides aux locataires qui ne peuvent plus payer leur loyer et leurs charges, y compris au titre des dettes de loyer. Un salarié d’une entreprise privée non agricole de 10 salariés ou plus peut solliciter Action logement, selon Service-Public.

Après le commandement de payer. Le locataire dispose de six semaines (deux mois si son bail, en cours le 29 juillet 2023, le prévoit). Le commandement doit mentionner l’adresse du FSL et la possibilité de demander au juge un délai de grâce. Pendant ce délai, reprendre le paiement, même partiel, montre sa bonne volonté.

À l’audience. Le locataire peut demander des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation, s’il a repris le loyer courant. Si une procédure de surendettement est ouverte et que le loyer a repris, l’article 24 oblige le juge à accorder des délais calés sur cette procédure. Les chiffres du surendettement en 2025 sont dans notre article dédié.

Après un jugement d’expulsion. Dès le commandement de quitter les lieux, le commissaire de justice saisit le préfet (article L412-5), qui informe la commission de prévention des expulsions et indique au ménage qu’il peut saisir la commission de médiation du droit au logement opposable.